【注意】上海一夫妇签好合同、付好钱款却折腾

　　上海一对夫妇遇到了这样的糟心事：一年前签好合同、付好首付、办好贷款，却迟迟不能过户。这起房屋买卖的背后，究竟藏着怎样的“坑”？

　　2016年7月1日，爱屋吉屋金山店业务员厉先生带着陆颖夫妇看了学府路上的一套房子。双方很快达成意愿，房子总价85万元，卖方齐华当即将房卡和钥匙交到陆颖手中，还满口答应“付完首付款后即可装修”。

　　次日，双方正式签订合同，陆颖应付2万元定金、23万元首付款，佣金比例为房屋总价的2%。

　　据陆颖回忆，签约前，爱屋吉屋金山店一位年长的经理在场，当时卖方说还有48万元房贷未还完，除买方支付的定金加首付（共25万元）可用于还贷外，还有23万元的资金缺口，需要想办法借款还清。

　　这突如其来的变故让陆颖措手不及。爱屋吉屋金山店那名经理的意思是，原则上都是卖方自己还清房贷；如果卖方实在没有办法，也可以向爱屋吉屋公司信贷部借款，但要承担利息。

　　卖方听说要承担借款利息，当即要求买方分担利息。但陆颖觉得，还贷是卖方的事，哪有让买家分担的道理，于是回绝了。

　　正当双方争执不下之时，为了促成交易，爱屋吉屋金山店那名经理承诺，可以帮卖家贷款，并做出让步，同意从应收买家的佣金中，拿出4000元贴补给卖家做借款利息。

　　贷款问题有了解决方案后，买卖双方继续谈合同。双方在购房合同中约定：2万元定金转作购房款，23万元首付款专项用于归还卖方尚欠贷款银行的购房贷款，不足部分由卖方负责补足；其余59.5万元由买家申请贷款，待买房拿到产证后，由银行转给卖家；5000元尾款等房屋交接并确认户口全部迁出后，再由买家支付给卖家。

　　签好合同后，爱屋吉屋的厉先生提议陪同双方，去建行转账首付款，谁知道转账中的一个小失误，为之后为期1年的官司埋下了祸根。

　　据陆颖回忆，当天三方一起到建行转账，从头至尾，厉先生都没有提醒他们“首付要转账到卖家还贷指定账户”。一直到后来，陆颖才知道，他们支付的首付款被转入了卖方齐华的普通账户。

　　2016年8月22日，陆颖丈夫申请的公积金贷款50余万元额度审批下来，陆颖当即通知爱屋吉屋的厉先生，继续办理下一步手续。

　　次日，厉先生回应说：卖家不接电话，他们在帮助卖家做贷款的过程中，对方也不配合。

　　陆颖说，这时才突然曝出：卖家欠了很多外债。因担心卖家违约，陆颖向法院申请，查封了该房屋。

　　“自2016年8月23日起，我们多次通过电话、微信、短信、催告函等方式，直接或间接催促卖方办理过户手续，但对方都没有回应。”陆颖说，2016年10月1日是合同规定的交房日，根据合同约定，如果晚交房的话，要按照房子总价款收取日万分之五的违约金，“10月13日，卖家居然催告我们，要求借款给他还清房贷。”陆颖夫妇忍无可忍，决定走法律途径解决问题。

　　上海仲裁委员会分别于2016年12月和2017年3月开庭审理了此案，卖家无人到场，仅派了律师出席。2017年5月5日仲裁委员会下达了终审裁决书，认为买家没有义务向卖家提供借款，裁决卖家齐华在解除房屋抵押15日内履行产权过户义务；仲裁费人民币27150元由齐华承担，并于裁决作出之日15日内向陆颖支付27150元。

　　2017年6月，上海市中级人民法院执行厅通知双方调解，卖方仍旧无人出庭。为了便于执行，该案随后被转移到了上海市金山区人民法院执行局。

　　“金山法院执行局于7月某日开庭调解，这时齐华才陪律师一起到场，把错误全部推到了房产中介的头上。他表示愿意和解，提出让我方拿钱帮他还房贷，由他来承担利息。”陆颖再次拒绝，要求依法强制执行，初次调解未果。

　　今年8月，第二次调解前夕，对方律师再次致电陆颖丈夫，提出双方各拿出一半钱（约24万元）先解除房屋的银行抵押权，陆颖一方拿出的24万元可抵作房款，由卖方承担仲裁费（27150元）、买方放弃违约金（按照房子总价款日万分之五计算，晚交房10个月，违约金近13万元）和其他损失要求。

　　陆颖说，因为她丈夫患上了高血压，再也经不起这件事的折腾，最终他们无奈之下选择了妥协和让步，在合解协议书上签了字。

　　“卖家折腾了我们一年多，最后得到的惩罚仅仅是付出了一点仲裁费。”陆颖认为，这一年多的折腾令一家人心力交瘁，归根到底都是因为当初爱屋吉屋金山店的居间服务不够专业所导致。

　　除了买方对爱屋吉屋的服务有看法，卖方齐华也认为，爱屋吉屋金山店的经理当初曾承诺可向公司信贷部借款，给他还清房贷，最终却未能贷下来，由此导致后续一系列问题。至于在爱屋贷款失败的原因，齐华妻子后来称，对方称是因为他们在外地还有一套房子的贷款没还清。

　　“与卖家的纠葛总算裁决结束了，但房产中介的责任该如何追究？”陆颖质疑，房产中介作为居间方，因未提醒买家将首付款打入卖家的还贷款指定账户，爱屋吉屋负有不可推卸的责任。

　　因为当初的业务员厉先生手机关机，晨报记者最终联系上了爱屋吉屋房地产经纪有限公司。

　　该公司相关负责人认为，买卖双方签订的是上海市标准房地产买卖合同。在双方签订的《上海市房地产买卖合同》附件三中，第2条明确规定：“乙方于签订买卖合同后的当日内，将房款人民币230000元整直接支付予甲方，该笔款项专用于归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权。”这是当事人看过后且郑重签字的内容。

　　该负责人认为，一个有独立行为能力的人，看过合同且郑重签字，说明他已经明确知晓相关权利和义务，中介已尽到了服务责任。

　　对此，上海融孚律师事务所合伙人杨维江律师指出，爱屋吉屋作为居间方，虽然在合同中对首付款用途做出约定，但没有在执行环节严格把关。比如各家中介常用的“陪同还款”（即安排双方在银行预约还款日一同前往，由买家现场转账到卖家还款账户，随即请银行工作人员扣款，这样就可以有效避免首付款被挪用、卷走等风险）。显然，居间方未能为买家尽到最大限度地防范风险的责任，导致买家资金风险陡增，应该承担相应责任，同时买家作为完全民事行为能力人也应担负部分责任。（文中人物均为化名）

　　究竟有什么办法可以保障买家权益不受侵犯？一位房产业内人士说，以往“转按揭”不失为一个办法，但现在操作起来有太多限制，可行性大大降低。在他看来，目前主要有三种方法可有效避免买家首付款被挪用、卷走等风险：“陪同还款”、银行“资金监管”和政府“资金监管”。

　　“陪同还款”是目前本市二手房交易中最常用的操作方法之一，现在，一些银行可以提供人性化的防风险服务。比如某银行，客户可以提前向银行表明意图，银行会指派同一位业务员帮助买卖双方转款，并在到账第一时间扣款，最大限度保证了买家的资金安全。但，“陪同还款”也不是万全的，因为有些银行，即使买卖双方在银行预约还款日一同去银行，也不能保证当日一定能扣款，所以买卖双方要提前咨询清楚。

　　买家可以直接去卖家贷款的银行咨询，如果该银行有资金监管资质，买卖双方共同提出办理交易资金监管服务需求，签订《买卖双方资金监管协议》，买方支付首付款或全款后，款项直接进入资金监管账户中，由银行监管。办理完过户手续后，再根据买卖双方授权，银行按指令拨付首付款或全款。

　　去年底开始，上海市在全市范围内建立了二手房交易资金第三方监管。交易双方在签订完二手房交易合同后，可直接前往区房产交易中心资金监管窗口签订资金监管协议。买方需把资金打入经过登记备案在银行开设的资金监管专户。待交易双方办理过户手续，即买方取得房产证后，再通过监管专户，将监管的购房资金支付给卖方。如买方有贷款，则银行在买方拿到产证和抵押证后，再放款给卖方。

　　“有些银行做资金监管会收取一定手续费，政府资金监管是免费的，但银行和政府都要求房产须先解除抵押。”该业内人士表示。

　　号外号外，特朗普又出行政命令啦！行政命令有多强，买不了吃亏，买不了上当，是XX你就坚持60秒！